Mattias Lundbäck: SBB är både ett politiskt och ekonomiskt problem
Ilija Batljans Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, börsnoterades 2017. Redan från början sattes fokus på tillväxt. Affärsidén är i grunden enkel – köp upp kommunala samhällsfastigheter och hyr sedan ut dessa på långa kontrakt. Trots att svenska kommuner i regel lånar billigare än privata företag fanns under en tid möjligheter att framgångsrikt sälja in konceptet.
Det ligger ett stort mått av ironi i att politiker som på nationell nivå motsätter sig privatiseringar av välfärdsverksamhet inte tvekade att sälja ut själva fundamentet för välfärden – alltså de fastigheter där de bedriver äldreomsorg, skola och sjukvård. Enligt en sammanställning av Dagens Samhälle äger SBB 743 samhällsfastigheter – med betoning på LSS och skolverksamhet.
”Att sälja till SBB är helt enkelt ingen bra affärsidé för en kommun eller region.”
Somliga skulle hävda att affärsidén var trasig redan från början. Kommuninvest, som är kommunernas eget finansbolag, har i kritiska ordalag påpekat att det är betydligt billigare för kommunerna att själva äga sina fastigheter och att vid behov låna med fastigheterna som säkerhet. Att sälja till SBB är helt enkelt ingen bra affärsidé för en kommun eller region.
Men det man ofta glömmer är att offentligt ägda fastigheter gömmer oerhörda värden. De bokförs sällan till marknadspris och det framstår därför för kommunerna som en lysande idé att sälja till privata företag. Sannolikt bidrar försäljningarna också till en effektivare användning av mark och fastigheter. När en tillgång prissätts inser användarna helt plötsligt att den har ett värde, något som leder till en mer korrekt kostnadsbild. Att kommunerna sålt ut sina fastigheter behöver därför inte på sikt vara något dåligt för landet.
Samtidigt är det uppenbart att man minskar det politiska handlingsutrymmet framöver. Att sälja kommunala fastigheter är något helt annat än att lägga ut något äldreboende eller LSS-verksamhet på entreprenad – det är en permanent överföring av makt från det offentliga till privata intressen.
SBB var på många sätt ett välskött – om än inte speciellt transparent – företag. Finansieringen bestod till stor del av obligationer som SBB fått en mycket förmånlig ränta på. Lånen var också relativt långa, om man jämför med andra aktörer. Detta förklarar att det tog mer än ett år från det att räntan började stiga under våren 2022 tills hela bygget rasade samman.
När SBB stod som högst, med en aktiekurs på nästan 60 kronor, uppgick börsvärdet till mer än 100 miljarder kronor. Men företaget har samtidigt mer än 80 miljarder i lån och delar av det egna kapitalet består av aktier i börsnoterade bolag, exempelvis JM, som hade bokförts till ett värde som är det dubbla jämfört med det värde som man nyligen tvingades sälja bolaget för. Köpare var pensionsbolaget AMF, som redan tidigare var storägare i SBB. Helt naturligt att bokföra som ”intressebolag”, menade Ilija Batljan. Men knappast rättvisande som man vill få en bild av SBB:s ekonomiska förutsättningar.
Den svaga punkten i bygget var den ekonomiska hävstången. På toppen av koncernen SBB finns två ägarbolag, som också är högbelånade. Tidningen Affärsvärlden konstaterade nyligen att substansvärdet i båda dessa bolag, till följd av kursraset i SBB, är noll.
Och tyvärr är SBB bara kanariefågeln i kolgruvan. Som en analytiker konstaterar i Financial Times (11/5): ”Ju mer vi studerar svensk fastighetsmarknad, desto värre ter sig situationen.”
Att värderingen för svenska fastigheter generellt är så höga att den förväntade avkastningen på eget kapital är avsevärt lägre än den ränta som bolagen kan låna till på obligationsmarknaden är inte enbart ett problem för SBB. Det är ett problem för hela branschen. Så möjligen står vi inför något som liknar nittiotalskrisen – där kraschen för finansbolaget Nyckeln var den händelse som utlöste en bank- och fastighetskris, som sedermera utvecklades till en statsfinansiell kris.
Mattias Lundbäck är nationalekonom och arbetar som konsult på Ekonomismus AB.
Detta är en gästkrönika på ledarsidan.
